Eerste woning kopen

Zicht op een straat met de rijhuizen, aan de rand van Brussel.

In dit stuk overlopen we de verschillende stappen bij de aankoop van een huis of een appartement in Brussel. U neemt best contact op met de notaris voor advies. 

  1. Eerst neemt u een optie
  2. Dan sluit u een verkoopsovereenkomst of compromis.
  3. Ten slotte wordt alles vastgelegd in een notariële akte.
     

De Optie

Stel: u hebt een woning gevonden, maar wenst nog enige bedenktijd, tijd waarbinnen u de woning niet graag aan uw neus zou zien voorbijgaan. In dit geval kan u aan de verkoper een verkoopoptie vragen. Dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om de woning niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn. Beslist u binnen deze termijn de woning te kopen, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper, wat men ook wel het "lichten" van de optie noemt en waarmee de verkoop meteen definitief wordt. Neemt u tijdens de afgesproken periode geen contact op met de eigenaar, dan gaat de verkoop niet door en staat het de eigenaar weer vrij de woning aan andere liefhebbers te verkopen.

Belangrijk is dat alle verkoopsvoorwaarden (vb. prijs, betalingstermijn, ingenottreding,.) nauwkeurig in de optie worden opgenomen. Indien u beslist te kopen, is de verkoopsovereenkomst namelijk automatisch tot stand gekomen.

Soms is het nodig de eigenaar te overtuigen dergelijke eenzijdige verbintenis aan te gaan en moet de kandidaat-koper een vooraf afgesproken bedrag betalen aan de verkoper bij het ondertekenen van de optie. Gaat de verkoop niet door, dan blijft het geld als schadevergoeding bij de verkoper. Anders geldt het als eerste voorschot op de prijs.

Ook de koper kan zich via een aankoopoptie engageren. Het principe is hetzelfde, maar omgekeerd: laat u binnen de afgesproken termijn niets weten, dan is de koop definitief. Ook hier is de optie vaak betalend al is dit niet verplicht.

De voorlopige of onderhandse verkoopsovereenkomst, of compromis

Laat u niet misleiden door de term "voorlopige verkoopsovereenkomst": de verkoopsovereenkomst heeft altijd een bindend karakter! In de verkoopsovereenkomst worden namelijk alle verkoopsvoorwaarden definitief vastgelegd. Om zeker te zijn dat alle nodige voorwaarden er goed in zijn opgenomen, raden wij u dan ook aan hiervoor steeds een notaris te contacteren die dit document overigens gratis opstelt of u hierover zal adviseren.

Op basis van de bepalingen opgenomen in de verkoopsovereenkomst stelt de notaris later de authentieke akte op. Het is dus erg belangrijk dat alle voorwaarden hier correct zijn in opgenomen.

Met al uw vragen kan u steeds gratis terecht bij de notaris en ook op de website www.notaris.be vindt u heel wat informatie.

Download een standaarddocument van een verkoopovereenkomst voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Indien u de notaris consulteert voor de verkoopsovereenkomst, ook wel compromis genoemd, dan heeft dat als bijkomend voordeel dat reeds heel wat opzoekwerk is verricht en de kans op onaangename verrassingen of discussies achteraf verkleint. De notaris onderzoekt bijvoorbeeld of de verkoper wel de enige eigenaar is van het goed, of de beschreven oppervlakte overeenstemt met wat in het kadaster vastligt, enz. Verder geeft de notaris ook advies over het overeen te komen voorschot en zorgt hij ervoor dat dit voorschot zijn juiste bestemming ziet.

Belangrijke clausules:

  • In de verkoopsovereenkomst kan men een opschortende voorwaarde inlassen. D.w.z. dat de verkoop alsnog afhangt van de vervulling van een voorwaarde, vb. van het feit of de koper al dan niet een lening, een bouwvergunning of een bestemmingswijziging kan krijgen.
  • Ook kan men een clausule van beding van aanwas, in de volksmond ook "tontine" genoemd, in de verkoopsovereenkomst laten opnemen. Dit is in wezen een kanscontract waarbij twee of meer personen samen een onroerend goed kopen (of op andere wijze verwerven). Met de toepassing van het beding komt het deel van de persoon die als eerste overlijdt, automatisch toe aan de langstlevende mede-eigenaar(s). Hier zijn echter ook een aantal beperkingen aan verbonden. Informeer u dus bij uw notaris hierover.

Er is een maximum termijn van vier maanden tussen de ondertekening van de verkoopsovereenkomst en van de notariële akte, die rechtszekerheid biedt.

De maandelijkse afbetaling van de eventuele lening begint na het ondertekenen van de notariële akte. De termijn hiervan kan korter of langer.

Bij een openbare verkoop is de situatie anders: de verkoopsvoorwaarden, de betalingstermijnen en de kostenpercentages kunnen verschillen per openbare verkoop. Algemeen geldt wel ongeveer dat u de kosten binnen een termijn van 1 tot 8 dagen en de koopprijs tussen 1 en 2 maanden dient te betalen na het definitief worden van de verkoop. Een opschortende voorwaarde kan hier niet aan gekoppeld worden: u dient al op voorhand zeker te zijn van welk bedrag u kan lenen!

Bij de notaris

Om een woning te kopen, hebt u een notaris nodig. U kan altijd zonder extra kosten uw eigen notaris kiezen, ook al heeft de verkoper al een notaris. De notarissen verdelen dan onderling het ereloon.

De belangrijkste activiteit van de notaris is het opstellen van de notariële akten. Alle Belgische notarissen zijn bevoegd om akten met betrekking tot onroerende goederen in Brussel, te verlijden. U kan dus ook een notaris van buiten Brussel aanspreken wanneer u in Brussel een woning koopt.

Het eerste advies bij de notaris is volledig gratis.

Meer info over de notaris en de kosten bij de aankoop van een woning

Meer info vindt u op de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Op deze site kan u onder andere de bijkomende kosten berekenen bij de aankoop van een woning, een lijst van notarissen opvragen, de notariële verkopen opzoeken, ...

Hou rekening met verschillende kosten bij de aankoop van een woning.