Huurwet

Vanaf 1 januari 2018 is er in Brussel een nieuwe huurwetgeving van kracht.

Voortaan zijn er twee nieuwe huurstelsels: voor studentenwoningen en voor medehuren. Daarnaast bevat de nieuwe wetgeving ook een aantal aanpassingen aan de bestaande huurwetgeving.

Download de uitgebreide juridische tekst of bekijk de informatiebrochure van het Brusselse Gewest. Raadpleeg alle tools en informatie op www.huisvesting.brussels

Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste elementen uit de huurwet:

1) Verplichtingen huurcontract

Verplichte precontractuele informatie

De verhuurder moet aan de toekomstige huurder de volgende informatie meedelen:

  • de beschrijving van de woning
  • de huurprijs
  • een volledige opsomming en schatting van de gemeenschappelijke en privatieve lasten
  • of er al dan niet individuele meters zijn voor water, gas en elektriciteit
  • het energieprestatiecertificaat (EPC
  • of er al dan niet een syndicus is

Welke informatie mag de verhuurder vragen aan de kandidaat-huurder?

Wettelijk gezien mag de verhuurder de volgende informatie vragen:

  • zijn identiteit en hoe hij hem kan contacteren
  • het aantal personen in het huishouden
  • het bedrag (of een schatting) van zijn financiële middelen

De verhuurder mag geen andere informatie eisen.

Schriftelijk huurcontract

Huurcontracten moeten schriftelijk afgesloten worden en moeten de volgende vermeldingen bevatten:

  • de identiteit van de partijen
  • de startdatum van de overeenkomst
  • de beschrijving van alle ruimtes en gedeelten van de huurwoning
  • de vermelding van het al dan niet aanwezig zijn van individuele meters voor water, gas en elektriciteit
  • het bedrag van de huur (exclusief privatieve en gemeenschappelijke lasten)
  • de lijst en het bedrag van privatieve en/of gemeenschappelijke lasten, evenals de berekeningsbasis ervoor, dat wil zeggen de reële kosten.

Een schriftelijk huurcontract moet ondertekend worden door beide betrokken partijen en moet worden opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen zijn. Elk origineel van het contract moet de vermelding van het aantal originelen bevatten.

Verplichte bijlage bij het huurcontract

Alle huurcontracten moeten sinds 1 januari 2018 een verplichte bijlage bevatten. In deze bijlage krijgen huurder en verhuurder meer uitleg over de wederzijdse rechten en plichten:

  • elementaire veiligheids-, gezondheids- en elementaire uitrustingseisen
  • vorm van de huurovereenkomst
  • duur van de huurovereenkomst
  • indexatie van de huurprijs
  • lasten
  • huurherstellingen
  • verzekeringen
  • conflicten op te lossen
  • ...

Meer informatie leest u op huisvesting.brussels.

Download de bijlage.

Registratie

Het huurcontract registreren is verplicht en gratis. Het is de taak van de verhuurder om het huurcontract te registeren binnen de 2 maanden na het afsluiten van het contract. Dat gebeurt via het registratiebureau van het kanton waar het huurwoning zich bevindt.
Om te weten te komen waar het registratiebureau dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde onroerende goed gelegen is, kunt u:

  • bellen naar het callcenter van de Federale Overheidsdienst Financiën op het nummer 02 572 57 57, elke werkdag tussen 8 u. en 17 u.

  • surfen naar de website van de Federale Overheidsdienst Financiën. Bij 'zoekterm 1’ geeft u ‘huurcontracten’ in. U zal dan een postcode of adres moeten ingeven.

2) Hulpmiddelen

Indicatieve huurprijzen

Op 1 januari 2018 lanceerde het Brussels Gewest een tool waarmee u per wijk en op basis van een aantal kenmerken van de woning de indicatieve huurprijs kunt laten bereken voor een woning (studio, appartement of huis). Zo kunt u als toekomstige huurder nagaan of de prijs van een woning die te huur wordt aangeboden overeenstemt met de gemiddelde prijzen voor dit type woning in een bepaalde wijk.

Bereken de indicatieve huurprijzen op huurprijzen.brussels.

Verplichte plaatsbeschrijving

De huurder en de verhuurder zijn verplicht om voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat moet gebeuren vóór de woning bewoond is of tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd. Hier vindt u een standaardmodel van een plaatsbeschrijving.

Zelf een plaatsbeschrijving opmaken kan, maar de huurder en verhuurder mogen ook beslissen beroep te doen op een deskundige. De prijs voor een plaatsbeschrijving varieert naargelang de grootte van de woning. Reken voor een studio op ongeveer 180 euro, een klein appartement tot 90 m² 250 euro en voor een appartement tot 150 m² 345 euro.

Lijst met verplichtingen van huurders en verhuurders

Wie staat in voor welk onderhoud of voor welke herstelling? De huurder of de verhuurder? Raadpleeg de lijst met verplichtingen voor beide partijen.

Huurwaarborg 

Wanneer u een woning huurt, moet u ook een huurwaarborg betalen. Deze bedraagt maximaal 2 maal de maandelijkse huurprijs en wordt meestal gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.

Wanneer u niet beschikt over de nodige middelen om de huurwaarborg te betalen en geen steun krijgt van het OCMW, kan u de huurwaarborg lenen bij het Woningfonds of via het BRUGAL-fonds financiële hulp vragen. Meer informatie zal binnenkort beschikbaar zijn naar de site van het Woningfonds.

3) Medehuren

Om wonen in Brussel betaalbaar te houden gaan steeds meer mensen een huis of een appartement delen. In de nieuwe huurwet wordt deze vorm van wonen nu officieel gereglementeerd.

Voortaan zijn huurders en verhuurder door slechts één huurcontract verbonden. Bovendien wordt er verplicht een medehuurpact aan het contract toegevoegd. Dat bevat de gemeenschappelijke leefregels:

  • de verdeling van de huurprijs
  • afspraken over eventuele schadegevallen en over de waarborg
  • de regeling van de verzekering enzovoort

Zo hebben de huurders een duidelijk beeld van hun verplichtingen. Ten opzichte van de verhuurder zijn ze samen aansprakelijk.

Wil één van de medehuurders de woning verlaten? Het medehuurpact voorziet een opzegtermijn van 2 maanden, zonder vergoeding. Voorwaarde: een nieuwe medehuurder vinden die door de groep wordt aanvaard of er actief één gezocht hebben. 

Meer informatie over de nieuwe regelgeving rond medehuren.

Meer informatie over alle mogelijke vormen van gemeenschappelijk wonen

4) Studentenhuurovereenkomst

Ook voor studenten bestaat er een nieuwe huurovereenkomst. Deze wordt afgesloten voor een periode van maximaal 12 maanden. De bedoeling is om de student meer flexibiliteit en rechtszekerheid te geven.

De student:

  • Moet kunnen bewijzen dat hij effectief student is (via een inschrijvingsbewijs of aanvraag tot inschrijving).
  • Mag hetzelfde contract (met dezelfde huurvoorwaarden) per periode van één jaar verlengen
  • Kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen, met een opzegtermijn van twee maanden en zonder vergoeding.
  • Kan bij het begin van het nieuwe schooljaar de huurovereenkomst tot een maand voor het betrekken van de woning opzeggen. In dat geval betaalt hij een vergoeding van één maand huur.

De verhuurder:

  • Kan, als het contract ten einde loopt, de huurovereenkomst met een opzegtermijn van drie maanden beëindigen zonder vergoeding.
  • Het nieuwe studentenwoninglabel dat wordt toegekend aan de koten die de kwaliteitscriteria respecteren, impliceert automatisch het gebruik van een studentenhuurovereenkomst.

De verhuurder en de huurder opteren in onderlinge overeenstemming voor de studentenhuurovereenkomst. Ze kunnen ook altijd voor een klassieke huurovereenkomst kiezen. 

Meer informatie over de nieuwe regeling rond de studentenhuurovereenkomst.

Verhuurders kunnen vanaf 1 januari 2018 een kwaliteitslabel aanvragen voor hun studentenwoning. 

5) Meer informatie over de huurwet in Brussel?

De nieuwe huurwet bevat nog meer nuttige informatie. Bijvoorbeeld over glijdende huurovereenkomsten, de termijnen voor het opzeggen van een huurcontract, hoe de indexering van de huurprijs verloopt en veel meer. Raadpleeg alle tools en informatie op www.huisvesting.brussels

Bekijk de beknopte informatiebrochure voor een algemeen beeld. Wilt u meer gedetailleerde informatie? Raadpleeg de juridische brochure

Contact

WoonInformatieCentrum (WIC)
www.huisvesting.brussels
Noordstation (CCN)
Vooruitgangstraat 80
1035 Brussel
Onthaal Huisvesting op het niveau 1.5 (toegang via de roltrappen)
openingsuren 
cil-wic@sprb.brussels